夫妻一方擅自出賣房屋合同是否有效

望謨縣人民法院   楊光勇

 
     張某與李某系夫妻關(guān)系，婚后共同購買一套120㎡的商品房。后因感情不合李某搬出商品房在外租房居住，隨即李某向法院提起離婚訴訟，在離婚訴訟期間，張某擅自將共同購買的一套120㎡商品房作價(jià)250000.00元賣給同一小區(qū)租房居住的陳某，陳某付清250000.00房款后，張某與陳某到房產(chǎn)部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給陳某。后張某一直沒有交付房屋，第三人陳某訴至法院，要求張某交付房屋。法院在審理過程中，依法追加李某為共同被告參加訴訟，李某則以張某出賣房屋未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無效。

     本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于張某未經(jīng)李某同意擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其與第三人陳某訂立的房屋買賣合同是否有效？我國《婚姻法》第十七條第二款規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干 的解釋（一）第十七第規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于“夫妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（1）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（2）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”及我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人……”。從該條立法旨意可以看出，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得必須具備四個(gè)條件：1.無處分權(quán)人處分該不動(dòng)產(chǎn)；2.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；3.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；4.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。從本案的案情來看，本案不符合善意取得的條件。張某與李某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買120㎡的商品房，該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬于共同共有。張某在與李某分居和離婚訴訟期間，未征求李某同意而擅自出賣夫妻共同財(cái)產(chǎn)120㎡ 商品房，其目的不是為了日常生活需要，而是為了占有夫妻共同財(cái)產(chǎn)。作為買受人陳某在買賣房屋的過程中未盡到對(duì)合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)審察注意的義務(wù)，故不能認(rèn)定其有理由相信張某出賣共有房屋的行為系夫妻雙方共同意思表示。

     《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。”高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。”同時(shí)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本案中，首先，張某與李某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的商品房，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方享有平等的所有權(quán)和處分權(quán)；張某未經(jīng)李某同意擅自將房屋賣給陳某，其行為侵犯了李某對(duì)該商品房共有部分的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，其訂立買賣房屋合同的行為系無效的民事法律行為。無效的民事法律行為，從一開始就沒有法律效力，張某與陳某雖然到房產(chǎn)部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給陳某，但不影響合同無效的認(rèn)定。因此，李某提出“以張某出賣房屋未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無效”的抗辯理由成立。其次，張某擅自出賣夫妻共同財(cái)產(chǎn)120㎡ 商品房，其目的是為了占有夫妻共同財(cái)產(chǎn)，主觀上存在過錯(cuò)；作為買受人陳某在張某所在的小區(qū)租房居住，明知張某與李某正在進(jìn)行離婚訴訟，仍然與張某訂立房屋買賣合同，其未盡到對(duì)合同標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)審察注意的義務(wù)，對(duì)導(dǎo)致買賣合同無效也有一定的過錯(cuò)。第三，由于合同無效，張某應(yīng)返還250000.00元購房款給買受人陳某，對(duì)250000.00元購房款利息損失由陳某自行承擔(dān)。
 

聲明：轉(zhuǎn)載此文的目的是出于傳遞更多信息。若有來源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯了您的合法權(quán)益，請(qǐng)與本網(wǎng)聯(lián)系(ldqxnw@163.com)，我們將及時(shí)更正或刪除，謝謝！